Budować czy nie budować?

Wyobraźmy sobie, że kupujemy nową nieruchomość. W idealnym wręcz otoczeniu: dookoła lasy, pola, gdzieniegdzie w oddali jakieś małe domki. Cisza i spokój – warunki wręcz idealne na odpoczynek. Długo zbieramy pieniądze, zaciągamy kredyty i przygotowujemy się do tego, żeby na kupionym gruncie zbudować wymarzony budynek. Nagle… dowiadujemy się, że takiej możliwości nie ma! Rok temu został bowiem uchwalony plan miejscowy wprowadzający na naszej działce zakaz zabudowy… Albo inna sytuacja. Mamy dużą niezabudowaną działkę – w dzielnicy mieszkaniowej. Umawiamy się z dużą siecią handlową, że na bardzo korzystnych warunkach finansowych nasz grunt jej sprzedamy. Już wyobrażamy sobie wynagrodzenie za działkę i to co z nim zrobimy… Przyszły nabywca stawia tylko jeden drobny wymóg: dla zaplanowanej przez niego inwestycji musi być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Idziemy do gminy i… wtedy zaczynają się schody. Okazuje się, że takiej decyzji akurat w naszym przypadku, nie można zbyt łatwo uzyskać.

Opisane powyżej przykłady nie są tylko teoretyczne. Występują one – w różnych postaciach i różnych formach i postaciach, obecnie w wielu miejscach, a właściwie na wielu działkach w naszym kraju. Najgorsze jest to, że dla potencjalnych inwestorów kryteria związane z możliwością realizacji inwestycji budowlanych nie są zbyt jasne. Wiąże się to ze słabościami obecnie obowiązujących przepisów prawnych: ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i – również w jakimś stopniu – prawa budowlanego. Zgodnie z nimi, faktycznie o możliwości zabudowy na danym terenie przesądza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on uchwalany przez radę gminy, a już uchwalony dla danego terenu powoduje skutki wiążące dla jej właściciela. Jeżeli przewiduje zakaz zabudowy, albo jakieś ograniczenia związane z zabudową na danej działce – będzie to wiążące dla jej właściciela. Czyli projekt budowlany przedkładany na etapie pozwolenia na budowę nie może być z takim planem sprzeczny. Plany miejscowe mają chronić ład przestrzenny. Zawarte w nich ograniczenia nie są, wbrew pozorom, po to, żeby robić na złość właścicielowi albo tak tylko dla sportu komplikować mu życie (a czasem tak są odbierane), ale by dbać o przestrzeń. Na przykład o to, by nowa zabudowa powstawała zgodnie ze sztuką architektoniczną i nie dochodziło do przypadków, w których np. w dzielnicy domków jednorodzinnych powstaje ni stąd ni zowąd wieżowiec, a w miejscowości atrakcyjnej turystycznie budynki (co bywa niestety częstą praktyką – przypomnijmy sobie np. większość miejscowości w okolicach Karkonoszy) lokalizowane były bez żadnego funkcjonalno – architektonicznego związku.
Powyżej opisano jednak szczytne założenia, które niekoniecznie zawsze są realizowane w praktyce. Po pierwsze, plany miejscowe obejmują niecałe 30 % powierzchni kraju. Nie pełnią więc tak ważnej roli, jak zakładano przy okazji tworzenia obowiązującego systemu. Po drugie, czasem uchwalane są w zły sposób. Na przykład, według różnych wyliczeń, dopuszczają zabudową mieszkaniową dla znacznie większej liczby mieszkańców niż jest to potrzebne. Według najnowszych wyliczeń Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN (dotyczącego końca roku 2013) w ramach obecnie obowiązujących planów miejscowych (podkreślmy – nieobejmujących nawet połowy kraju) istnieje podaż terenów mieszkaniowych dla 58,4 milionów mieszkańców… Trochę zbyt dużo jak na nasze realia. Oznaczać to będzie rozproszenie zabudowy i pogłębianie chaosu przestrzennego. Po trzecie, zapisy planistyczne są często niekonsekwentne i niejasne, co wprowadza jeszcze więcej bałaganu. Czyli na etapie wydawania pozwolenia na budowę starosta nierzadko będzie miał problem, aby odpowiedzialnie ocenić, czy dany projekt budowlany jest z planem zgodny, czy też nie.
Plany miejscowe nie są obowiązkowe. Ktoś pomyśli – no to mamy proste rozwiązanie: nie uchwalać ich – i w ten sposób pozbyć się opisywanych wyżej problemów. Nic z tych rzeczy. Na terenach nieobjętych planami jest bowiem jeszcze gorzej. Wtedy, przed rozpoczęciem inwestycji (i przed uzyskaniem pozwolenia na budowę) musimy uzyskać osobną decyzję administracyjną, decyzję o warunkach zabudowy (popularnie określaną jako „wz-tkę”). I tutaj dopiero zaczyna się prawdziwa zabawa: aby decyzja taka była wydana, trzeba znaleźć w bezpośrednim otoczeniu działkę zabudowaną – pod względem funkcjonalnym i technicznym – podobnie, jak nasze zamierzenie inwestycyjne. Czyli na przykład, jeżeli chcemy w dzielnicy mieszkaniowej wybudować centrum handlowe, będziemy mogli to zrobić dopiero wtedy, gdy w bezpośrednim otoczeniu inne takie centrum będzie już zlokalizowane. Jak nietrudno się domyślać, taka zasada budzi sporo kontrowersji i w różnych gminach jest zupełnie odmiennie interpretowana. Ale na tym nie koniec. Nawet jeżeli dostaniemy pozytywną decyzję, złośliwy sąsiad (który też jest stroną naszego postępowania) może przedłużyć nasz proces inwestycyjny, wnosząc na naszą decyzję odwołanie. Nawet jeżeli w odwołaniu napisze same bzdury – musi być ono rozpatrzone i minie co najmniej kilka miesięcy zanim będziemy mogli działać dalej.
To tylko wybrane problemy. Jednym słowem – jeżeli chcemy się budować, możemy napotkać duże bariery, których skutki trudno będzie przewidzieć. Pewien bałagan prawny nie jest tutaj zresztą jedynym problemem. Przy realizacji inwestycji rzeczywiście trzeba uwzględniać nie tylko interesy właściciela nieruchomości. Nie może być tak, że właściciel – jakby zapewne oczekiwali skrajni liberałowie – buduje na swoim gruncie to, co chce i jak chce. Trzeba mimo wszystko zweryfikować, jak taka przyszła budowa wpłynie na ład przestrzenny (i czy nie ograniczy możliwości inwestycyjnych sąsiadom), ochronę środowiska, czy wartości kulturowe. Obecnie w wielu miejscach można zauważyć przypadki naginania przepisów i niejako na siłę budowy obiektów budowlanych zupełnie do otoczenia niepasujących, wręcz je szpecących. Niestety, są też przypadki korupcji. Skoro bowiem regulacje, chociażby te dotyczące „wz-tek” są niejasne, uznaniowe, często okazja czyni złodzieja…
Wspomnieliśmy o złym wpływie inwestycji budowlanych na otoczenie? Do tego tematu odnosi się właśnie ustawa krajobrazowa, szczegółowo obecnie analizowana przez naszych parlamentarzystów. Duża część proponowanej ustawy to właśnie propozycje zmian do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ogólny ich kierunek można sprowadzić do stworzenia mechanizmów, w oparciu o które powstrzyma się montowanie ogromnych szyldów reklamowych, które – tutaj się chyba wszyscy zgodzimy – niezbyt ładnie komponują się z otoczeniem. Pytanie, jak to robić. Za planowanie przestrzenne odpowiedzialny jest samorząd gminy. Samorządowcy (m. in. Prezydent Warszawy) chcieliby dostać silne rozwiązania, dzięki którym mogliby skutecznie zakazywać takich reklam, a za naruszenie zakazów – wlepiać wysokie kary pieniężne. Nie wszystkim to jednak się podoba. Pozostaje też pytanie – co robić z wielkimi reklamami już zamontowanymi na budynkach (a takich, chociażby w centrum Warszawy znajdziemy sporo). Czy można nakazać ich zdemontowanie? A jak się będą do tego miały zobowiązania między zarządcami nieruchomości a firmami, którym na lokalizacji takich reklam w danym miejscu bardzo zależy, i którym w umowach zagwarantowano utrzymanie tych reklam przez kilka ładnych lat? Czy ostatecznie nie zapłaci za to państwo?
Państwo oczywiście różne problemy związane z prawem budowlanym i planowaniem przestrzennym dostrzega. Wyrazem tego była ostatnia zmiana przepisów (przede wszystkim ustawy prawo budowlane) na mocy której wzniesienie budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie wymaga pozwolenia na budowę. Ustawodawca dostrzegł więc tutaj absurdy proceduralne, stojące przed inwestorem: niejasność przepisów, konieczność uzyskiwania wielu decyzji – owszem, na pewno dla obywateli nie jest to miłe. Z drugiej strony, na szczeblu centralnym najlepiej widać również inne problemy. Na przykład te, dotyczące najważniejszych inwestycji publicznych. Weźmy chociażby inwestycje drogowe. Obowiązuje co prawda specustawa drogowa, umożliwiająca inwestorom szybsze i sprawniejsze działanie. Nie rozwiązuje to jednak wszystkiego. Znów można tu przedstawić przypadek, który w praktycznym wymiarze znajduje zastosowanie w różnych miejscach Polski. Inwestor publiczny (np. drogowy) mniej więcej wie, co będzie chciał wybudować za kilka i kilkanaście lat. Ma to nawet ujęte w swoich branżowych programach i strategiach. Jednakże teraz nie rozpoczyna realizacji wszystkich inwestycji, bo nie ma ku temu odpowiednich środków. Może za pięć, sześć lat… I w ten sposób pojawia się „nasz” problem. Inwestor publiczny nie ma możliwości skutecznego „zarezerwowania” terenów pod swoją inwestycję. Może o to tylko prosić gminę. Konkretnie – żeby gmina uchwaliła dla tych obszarów znany już nam plan miejscowy i przeznaczyła te tereny na dany cel publiczny. Gmina to jednak może, ale nie musi zrobić. I część gmin odpowie, że nie ma takiego zamiaru: że jak uchwali plan miejscowy, będzie musiała zapłacić odszkodowanie właścicielom nieruchomości, które przez ten plan zostały ograniczone… I to też jest prawda. Także teren, który za kilka lat może być przeznaczony na drogę publiczną, teraz będzie przez prywatnego właściciela nieruchomości zagospodarowany inaczej. Może nawet taki właściciel dostanie decyzję o warunkach zabudowy, rozpocznie budowę jakiegoś budynku… W momencie, gdy za kilka lat inwestor publiczny przystąpi do swoich działań, będzie tym gorzej. Będzie musiał wywłaszczać nie zwykły grunt niezabudowany ale centrum prowadzonej inwestycji. Gwarantuje to większe koszty, większe emocje związane ze sprawą i niewątpliwie dłuższy czas załatwiania wszystkich procedur. I nawet efekt finalny tych zmagań, czyli budowa drogi, będzie znacznie opóźniony (a czasem stanie pod znakiem zapytania).
Problemów jest więc wiele. Trzeba przyznać, że są one zauważane również w skali szerszej. Przy Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju pracuje Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego, która ma zaproponować kompleksową zmianę przepisów i wprowadzenie specjalnego kodeksu urbanistyczno – budowlanego, łączącego kompleksowo różne dziś obowiązujące ustawy. Na tym jednak nie koniec. Obecnie ministerstwo zaproponowało tzw. „małą nowelizację” odnoszącą się bezpośrednio do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ma ona poprawić najważniejsze błędy obecnych regulacji. A błędów tych jest niemało. W nowelizacji wyjaśniono między innymi ostatecznie kryteria, w oparciu o które mają być budowane wielko powierzchniowe obiekty handlowe, czy też to, jak długo właściciel nieruchomości może kierować żądania zapłaty odszkodowania do gminy po wejściu w życie planu miejscowego. W nowelizacji są też propozycje bardziej kontrowersyjne – np. uzależnienie możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy od dosyć swobodnej oceny ze strony rady gminy. Rzecz jasna, projekt ustawy zostanie jeszcze zapewne wielokrotnie pozmieniany i uzupełniany w parlamencie, tym niemniej oddaje kluczowe problemy w planowaniu przestrzennym.



Jak więc wynika z podanych powyżej przykładów, budowa domu, czy innego obiektu budowlanego nie musi być wcale – już na samym wstępie – łatwa i możliwa. Na tym etapie ścierają się ze sobą różne racje i różne punkty widzenia. Właściciel działki chce się wybudować w sposób najbardziej dla siebie optymalny. Może to się niezbyt spodobać jego sąsiadowi, któremu nowy budynek zasłaniałby ładny do tej pory widok. Jeszcze inny punkt widzenia może mieć inwestor publiczny, który te działki chciałby przeznaczyć na drogę krajową, a jeszcze inny – osoba dbająca o ochronę środowiska, dostrzegająca w tym terenie wartościowe walory przyrodnicze. Co najgorsze, każdy będzie miał trochę racji. I może dlatego przy planowaniu przestrzennym pojawia się tyle sytuacji trudnych do rozwiązania. Nawiązując do tytułu znanego i głośnego serialu, w naszym kraju toczy się ciągle „gra o przestrzeń”. Tylko – patrząc na obecny bałagan prawny i różne źle poprowadzone inwestycje, można dodać, że niestety u nas „zima już dawno przyszła”…
Trwa ładowanie komentarzy...